Крах на пазарот на недвижности или „пукање на меурот“ може да им се случи на големите градови Франкфурт, Мајами и Торонто, доколку продолжи трендот на несопирлив раст на цените на становите речиси двојно повеќе отколку пред пандемијата и ненадеен пад на побарувачката поради прогнозите за рецесија и неповолни економски состојби.
Пукањето на меурот на недвижностите во 2005 година предизвика тешки последици врз глобалната економија. Предизвикан од неконтролирани финансиски инструменти со хипотеките на недвижностите, потоа кризата се прелеа врз финансискиот од недвижниот сектор, создавајќи го големиот економски крах кој се ефектуираше во 2007 година, со тешки падови на берзите и реалниот сектор како и долга рецесија.
Затоа постојано се следат одредени сигнали на пазарот за недвижности, особено во големите градови каде има градежна експанзија, раст на цените на станбениот квадрат, но и несоодветен однос на понудата и побарувачката.
Како се предвидува „пукање на меурот“?
Главните неповолни влијанија кои се следат се дисбалансот во кредитните политики на комерцијалните банки, осигурителните друштва и берзите на кои се тргува со инструменти од недвижности.
Здрави знаци на пазарот на недвижности се кога цените растат соодветно на доходот на потрошувачите, а тоа може да се следи преку цените на кириите. Доколку кириите растат соодветно на доходот значи дека постои баланс на побарувачката со тоа што се нуди на пазарот на недвижности.
Но, нарушувања може да предизвикаат повеќе очекувани и неочекувани состојби. На пример, тука се каматните стапки, кои во долг период беа на најниските нивоа досега.
Тоа овозможуваше полесно кредитирање на инвеститорите кои брзо и евтино градеа. Стимулацијата за потрошувачите беше овозможена преку евтини кредити за нови домови, но доколку очекувањата на инвеститорите се нереални може да дојде до прекумерна градежна експанзија.
Секако, тука се и непредвидените околности како „градежна мафија“ односно група на инвеститори кои не градат според пазарната логика, туку за да ги внесат црните пари во легалниот промет.
Каде е најризично, а каде цените се реални?
Засега во најголем ризик се единаесет градови од Европа, седум од Северна Америка, пет од Азија и по еден од Јужна Америка и Австралија. Во фокусот на Глобален индекс на меур на недвижности на УБС за 2022 година се градовите со оценка 1.5 кои се сметаат дека се блиску до „пукање на меурот“. За нив се смета дека цените на недвижностите се преценети и со висока инфлациска стапка.
Над оценка 2 добија Франкфурт и Торонто, двата големи финансиски центри во Германија и Канада. Исто така високоризични се и Цирих, Минхен, Хонг Конг, Ванкувер, Амстердам, Тел Авив, Токио.
Во истражувањето на УБС влегува и Дубаи како место на екстремна градежна експанзија во последните декади, но градот има квалитетна оценка од 0.16 која означува дека цените на недвижностите се оправдани и соодветни на пазарот. Од Европа добра оценка имаат Милано и Варшава, додека пак солидно проаѓа и Сао Паоло со оценка од 0.20.
Прецените се недвижностите во десетина други градови, но и натаму во граница која не е алармантна меѓу кои се Сингапур, Њујорк, Мадрид, Бостон и Сан Франциско.
Во изработка на индексот се земени во предвид и новите околности на пазарот како раст на трошоците предизвикани од недостиг на работна сила, вивнувањето на цените на градежните материјали, но и растот на каматните стапки како резултат на неочекуваната висока инфлација и поскапувањето на енергенсите предизвикани од руско-украинската војна, засилените шпекулации на пазарот и неизвесноста за економските состојби.
